מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים המתרחשים לאורך זמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. המדד מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. במסגרת מדד תשומות הבנייה נמדדים המחירים של חומרים ושירותים מיצרנים וספקים שונים, כמו גם המחיר של עבודות שונות הקשורות בבניית בתים ודירות.
המדד משמש אדריכלים, קבלנים, בעלי מלאכה ואף לקוחות על מנת לקבל אומדן על ההצמדה הצפויה של חוזי הבניה לשינויי מחירים אלה.
מדד תשומות הבנייה מחושב מדי חודש ומפורסם ב15- לחודש על ידי הלשכה לסטטיסטיקה. (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)
מה משפיע על המדד?
השינויים במדד תשומות הבנייה נגרמים, ראשית, על ידי השינוי במחירי המדגם של חומרים שונים, הנמכרים לקבלנים. המחירים מתקבלים ממדגם של ספקים, סיטונאים, יבואנים ומפעלים שונים. בנוסף, שכר העובדים יכול להשתנות בהתאם לביקוש והיצע במהלך הבנייה- יש להתייחס לשינוי בעלות העובד בעת משבר, מלחמה וכדומה.
החל מ-2011 המדד מתפרסם במתכונת מעודכנת ומוצג על בסיס חודשי. המדד המעודכן מבוסס על תוצאות סקר חדש של הוצאות על בניינים, שבנייתם הסתיימה בשנת 2008 לאחר התאמת ההוצאות למחירי יולי 2011 שהינו תקופת הבסיס החדשה של המדד המעודכן.
פער המחירים, באחוזים, בין חודש מסוים לעומת החודש הקודם, מציג את השינוי במדד תשומות הבנייה. לאחר שמסתיימת שנה, ניתן לחשב את אחוזי השינוי של כל חודש ולדעת, בכמה עלה מדד תשומות הבנייה באותה השנה. זאת אומרת, כשמתפרסם נתון לפיו מדד תשומות הבנייה עלה ב2%- בשנה מסוימת, פירוש הדבר שבאותה השנה, להשלים בנייה יעלה 2% יותר, לעומת השנה שלפניה.
איך זה קשור לרכישת דירה?
כאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. הסיבה לכך היא שבניית דירה לוקחת זמן והקבלן חשוף לשינויים בחומרים ושירותים השונים. עצם ההצמדה למדד תשומות הבנייה, הינה הורדת סיכונים משינויים והפתעות שיכולות להתרחש לאורך תקופת הבנייה.
במקרה ומדד תשומות הבנייה עולה במהלך תקופת הבנייה, מחיר הדירה התייקר.
לדוגמא, נגיד שרכשתם דירה ב1.4- מיליון ₪ ועד כה שולם לקבלן סך של 400,000 .₪ עוד נניח שלקח לקבלן לבנות את הדירה במשך שנה בדיוק ובשנה זו מדד התשומות הבנייה עלה ב.2%- המשמעות היא שמחיר הדירה קפץ מ1.4- מיליון ₪ ל1.42- מיליון (20,000 ₪ נוספים שאתם אמורים לשלם לקבלן עקב התייקרות עלויות הבניה.)
האם ניתן להימנע מהצמדה לתשומות הבנייה?
בכל הנוגע למדד תשומות הבנייה ניתן לנהל משא ומתן עם הקבלן. יחד עם זאת, מרבית הקבלנים לא יוותרו כל כך בקלות על רכיב ההצמדה שכן בכך הם חושפים עצמם לעליית מחירי הבנייה ולהקטנת הרווח הצפוי מהעסקה.
חלק מהקבלנים יכולים להסכים לקבל סכום מסוים במקום ההצמדה למדד. ניתן לסכם כך שהחשיפה תהיה למדד אחר (לדוג' – מדד המחירים לצרכן שבאופן היסטורי נמוך יותר, אך לא בהכרח.)
יש לזכור שרק הסכום הנותר לתשלום הינו צמוד למדד- בחלק מהעסקאות, יהיה ניתן לשלם מראש לקבלן ובכך להימנע מהצמדה לתשומות הבנייה. במידה ובעת חתימת החוזה עם הקבלן עשינו את הפעולות המספיקות על מנת לקבל בטוחות על פי החוק (ערבות חוק מכר מקרקעין) אזי רצוי וכדאי להעביר לקבל את נתח הכסף הגדול ובכך להימנע מספיגת עליית מדד תשומות הבניה.
בעת חתימת חוזה הרכישה עם הקבלן, רצוי לעבור על סעיפי החוזה ולוודא שאין סעיפים מטעים או שעלולה להיות להם דו משמעות ולהתחשבן מול הקבלן תוך סגירת כל הקצוות בכל מה שנוגע להצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה.
איך זה משפיע על המשכנתא שלכם?
ראשית, חשוב לדעת שהמדד תשומות הבנייה משפיע על מי שרוכש מקבלן (יד ,1 מחיר למשתכן,) כאמור שהקבלן אינו יודע כמה יעלה לו השירותים והחומרים במהלך שנות הבנייה.
שנית, מאוד חשוב לשים לב שהכסף שמתווסף בעקבות מדד תשומות הבנייה אינו נכלל בתוך המשכנתא שאתם לוקחים – אתם נדרשים לשלם מההון העצמי שלכם.
לדוגמה: הדירה שאתם רוכשי שווה 1,000,000 עכשיו ₪ מבחינת הבנק הדירה לא שווה 1,020,000 ₪ ובעקבות המדד אתם נדרשים לשלם עוד 20,000 ,₪ אלה במחיר הרגיל של מיליון. במקרה ואתם אמורים לשלם את המדד, נכון יהיה לשמור כסף בצד לטובת תשלום זה.
שאלה שנשאלת הרבה: האם כדי להקדים את התשלום לקבלן על מנת להימנע ממדד תשומות הבנייה ולקחת משכנתא מתחילת הפרויקט?
התשובה היא לא ברורה. במקרה ואתם משלמים במקביל שכר דירה לדוגמה, הייתי ממליץ לא לקחת ישירות משכנתא אלה להתחיל לשלם לקבלן עם ההון העצמי. מצד שני, ישנם תקופות שהריביות נמוכות מאוד וכדאי לחשוב לקבע אותם. במקרים מסוימים יש לחשוב האם לקחת גרייס (תשלום של הריבית בלבד) ובכך לקבע בכל זאת את המשכנתא. במקרה ואין לכם שכר דירה במקביל, אזי הייתי ממליץ לבדוק אפשרות לשלם לקבלן מראש ולקבע רביות טובות שבמשק.
כמובן שכל מקרה לגופו וראוי לבצע תחקור פיננסי על מנת להגיע להחלטה נכונה.
